Valutazione immobiliare

Come valutare un immobile: guida completa

La dottrina della valutazione immobiliare: l’estimo

Quando abbiamo l’esigenza di valutare un immobile dobbiamo affidarci necessariamente alla dottrina dell’estimo. L’estimo è una dottrina interdisciplinare che, attraverso conoscenze attinte da diverse fonti (economia, diritto, urbanistica ecc.), insegna ad attribuire valore ai beni economici. La stima, il risultato della dottrina, è una previsione che tende ad attribuire il più probabile valore che il bene stimato può realizzare sul mercato in quel preciso momento, in quelle determinate condizioni economiche ed espresso per quel preciso motivo.  L’estimo, quindi, insegna ad attribuire un’equivalente in moneta a beni che mancano di precisi riferimenti di mercato a causa di caratteristiche individuali e quindi richiedono il giudizio di un esperto per esigenze pratiche. Il valore infatti nel caso dei beni economici non è una qualità intrinseca ma necessariamente un giudizio che matura nella nostra mente ed è una misura variabile con il variare del tempo e del luogo. In questo senso quindi per stabilire il valore di un immobile abbiamo bisogno di un metodo di stima e di un perito in possesso delle capacità e competenze per applicarlo.

Aspetti economici della valutazione immobiliare

Proprio perché, come detto, il valore di un bene economico non è una qualità intrinseca dello stesso ma è un parere attribuito da un esperto che effettua una stima che si traduce in un giudizio di valore monetario, questo è influenzato dallo scopo per cui la stima è richiesta; lo stesso bene quindi avrà contemporaneamente valori differenti a seconda dello scopo per cui si effettua la stima e quindi degli aspetti economici del bene presi in considerazione.

Un bene presenta differenti aspetti economici e a ciascuno corrisponde un diverso valore di stima da ricercare. La teoria estimativa ha individuato sei valori di stima che sintetizzano la casistica delle possibili valutazioni :

1. valore di mercato
2. valore di capitalizzazione dei redditi futuri
3. valore di costo
4. valore di trasformazione
5. valore complementare
6. valore di surrogazione

A seconda dello scopo pratico lo stesso bene può essere stimato da un punto di vista diverso e quindi si andrà ad identificare un valore diverso.

Se prendiamo in considerazione un immobile, se lo scopo è venderlo il perito che effettuerà la stima evidentemente andrà a identificare il suo valore di mercato; ma se invece lo scopo è trasformare quello stesso immobile si andrà a ricercare il suo valore di trasformazione come nel caso in cui si voglia locarlo il suo valore di capitalizzazione dei redditi futuri. Insomma l’immobile è sempre lo stesso ma a seconda dello scopo che ha il richiedente, la stima effettuata dal perito individuerà valori differenti.

Fasi del metodo di stima di un immobile

Il metodo di stima si basa innanzitutto sul confrontare il bene da stimare con altri beni ad esso analoghi o simili o uguali e di cui è possibile reperire alcuni dati economici (es. prezzi di compravendita, canoni di locazione ecc.). Ci sono vari fasi del metodo di stima che possiamo riassumere come di seguito :

1. in base allo scopo della stima si sceglie lo scopo economico da ricercare e quindi il valore fra i sei previsti

2. si analizza il bene da stimare e le sue caratteristiche tecniche, economiche e giuridiche. Per fare questo dobbiamo :

• effettuare il sopralluogo
• accertare consistenza e stato del bene
• identificare le caratteristiche intrinseche ed estrinseche
• raccogliere i documenti necessari alla stima

3. scegliamo il procedimento estimativo più adatto allo scopo (ne esistono vari fra sintetici ed analitici)

4. applichiamo il procedimento estimativo prescelto e calcoliamo il valore ordinario (valore medio provvisorio )

5. individuiamo le caratteristiche non ordinarie del bene che sono:

• comodi e scomodi
• aggiunte e detrazioni

6. correggiamo il valore ordinario del bene tenendo conto dei comodi e scomodi e dell’aggiunte e detrazioni ottenendo il valore finale (o definitivo di stima)

Le correzioni al valore ordinario

Come visto, ottenuto il valore ordinario del bene, nel nostro caso un immobile, bisogna correggerlo prendendo in considerazione le sue caratteristiche straordinarie, fuori dalla media ovvero : i comodi e gli scomodi, le aggiunte e le detrazioni.

I comodi e gli scomodi sono tutte quelle caratteristiche di tipo qualitativo che non si possono quantificare da un punto di vista monetario. Alcuni esempi di comodi in un immobile sono: posizione favorevole, la vista, la luminosità, l’esposizione, la tranquillità, il parcheggio. Gli scomodi sono ovviamente i caratteri opposti.

Per quanto riguarda le aggiunte e le detrazioni invece sono tutte quelle caratteristiche straordinarie che possono essere valutate in moneta. Alcuni esempi di aggiunte in un immobile sono: cantine, soffitte, giardini, terrazzi, posto auto, rifiniture di pregio, impianti moderni. Le detrazioni sono ovviamente i caratteri opposti.

Il valore ordinario del bene quindi subirà delle variazioni percentuali in base ai comodi, scomodi, aggiunte e detrazioni presenti. Tale valore così corretto (in positivo o in negativo a seconda dei casi ) sarà il valore finale del bene.

Valore di mercato

Fra i procedimenti di stima esistenti sicuramente quello più utilizzato per ottenere il valore di mercato di un immobile è la stima sintetica mono-parametrica. Per applicare tale procedimento dobbiamo innanzitutto individuare un gruppo di beni simili a quello che stiamo stimando situati nelle vicinanze e dei quali è possibile accertare i prezzi reali di compravendita e i parametri simili. Ovviamente i prezzi di compravendita che prenderemo in considerazione devono essere validi per il territorio in cui si trova l’immobile da stimare e devono essere quelli degli ultimi 3 massimo 6 mesi. Si misura poi il parametro del bene da stimare (solitamente la superficie) e s’imposta la proporzione :

Vx:px = SP:Sp

Dove:

• Vx è il valore del bene da stimare (l’incognita)
• px è il parametro del bene da stimare
• SP è la somma dei prezzi del gruppo di beni simili
• Sp è la somma dei parametri dei beni simili

Per trovare Vx avremo quindi :

Vx = SP  x  px /SP

Ovviamente il valore di Vx (che è il valore ordinario) dovrà essere “corretto” con comodi, scomodi, aggiunte e detrazioni per ottenere il valore di mercato.

Volendo fare un esempio pratico immaginiamo di voler stimare un immobile residenziale di 100 mq (commerciali). Dalle nostre ricerche abbiamo reperito le seguenti informazioni relative a compravendite di immobili simili in zona degli ultimi sei mesi:

• Immobile da 100 mq venduto a 400.000 €
• Immobile da 90 mq venduto a 380.000 €
• Immobile da 105 mq venduto a  420.000  €

Avremo quindi :

Vx : 100 mq = 1.200.000 € : 295 mq

Da cui :

Vx = 1.200.000  €  x  100 mq /295 mq = 406.780 €

Il valore ordinario dell’immobile che sto stimando quindi sarà 406.780 € che, come detto più volte, dovrà essere corretto in percentuale rispetto alle sue caratteristiche straordinarie (comodi, scomodi, aggiunte, detrazioni)  per ottenere quindi il valore di mercato finale.