In questo articolo cercheremo di rispondere a tutte le domande (es: quanto prende un’agenzia immobiliare?) che riguardano il compenso (provvigione) che spetta ad un’agenzia immobiliare per il proprio lavoro. Faremo chiarezza su alcuni aspetti che magari possono essere sconosciuti ed evitare così di commettere errori nella scelta dell’agenzia immobiliare cui affidarsi.
Il lavoro dell’agenzia immobiliare
La provvigione è il compenso che viene riconosciuto all’agente immobiliare per il suo lavoro di mediazione nella compravendita e locazione di immobili o cessione e affitto di attività commerciali. Questo lavoro racchiude in se una serie di attività fondamentali per la buona riuscita dell’affare:
- stima dell’immobile
- controllo regolarità
- marketing immobiliare
- gestione contrattualistica
- gestione visite
- gestione professionisti
- gestione trattativa
1. Stima dell’immobile
Il primo passaggio fondamentale nel processo di vendita o locazione immobiliare è individuare il valore dell’immobile. Per fare questo c’è bisogno di uno studio approfondito e dell’applicazione dei principi dell’estimo, filtrato poi attraverso la sensibilità dell’agente immobiliare che è a contatto quotidiano con il mercato ed i suoi movimenti.
2. Controllo regolarità
La maggior parte dei proprietari immobiliari non è consapevole del fatto che se il proprio immobile non è regolare da un punto di vista urbanistico troverà grandi difficoltà nel commercializzarlo; e poiché nel nostro paese la maggior parte degli immobili sono irregolari il problema non è trascurabile.
3. Marketing immobiliare
C’è un vecchio adagio che dice “vendere è semplice, è vendere bene che è complicato” e per gli immobili questo è ancora più vero. Per vendere infatti “bene” il proprio immobile ovvero nel più breve tempo possibile e al miglior prezzo è importante gestire bene il marketing immobiliare. Sono tanti i particolari che vanno curati da questo punto di vista, ad esempio gli annunci che devono essere scritti in modo accattivante e le foto che devono essere fatte in modo professionale per proporre al meglio l’immobile.
4. Gestione contrattualistica
L’agenzia immobiliare gestisce anche la produzione burocratica richiesta per il rogito. Il notaio infatti chiederà al proprietario dell’immobile una serie di documenti aggiornati (una quindicina circa) senza i quali non sarà possibile vendere l’immobile. Un bravo professionista si farà trovare preparato avendo già prima provveduto a produrli e a consegnarli al notaio rogitante.
5. Gestione visite
Un altro lavoro svolto dall’agenzia immobiliare è la gestione delle visite all’immobile. Anche qui per ottimizzare i tempi di vendita c’è bisogno di un lavoro di selezione degli acquirenti; attraverso una gestione oculata dei contatti e ponendo le giuste domande si riesce a far visitare l’immobile a persone realmente interessate e nelle possibilità di acquistare l’immobile.
6. Gestione professionisti
L’agenzia immobiliare assolve il ruolo di trait d’union fra i vari professionisti coinvolti nella compravendita immobiliare. Nella maggior parte dei casi infatti bisognerà gestire e coordinare il lavoro di un tecnico (geometra o architetto), di un consulente del credito (ad esempio nel caso di acquisto con mutuo), impresa edile (per eventuali lavori di ristrutturazione o per sanare abusi) e di un notaio per il rogito.
7. Gestione trattativa
Il momento della trattativa è sempre delicato ed un agente immobiliare ha tutte le capacità necessarie per condurla nel migliore dei modi. In questa fase infatti le parti, che solitamente sono dei perfetti sconosciuti fra loro, sono sempre molto tese, diffidenti ed emotivamente fragili. È proprio per questo che risulta di fondamentale importanza una figura terza super partes capace di mediare e far sì che la trattativa vada a buon fine.
Compenso agenzia immobiliare
Innanzitutto è bene specificare che, trattandosi di un lavoro di mediazione, la provvigione dell’agenzia immobiliare dovrebbe essere equamente divisa tra acquirente e venditore in quanto il lavoro dell’agente consiste proprio nel condurre la trattativa nell’interesse di entrambe le parti. È bene dunque diffidare di quelle agenzie che propongono “zero provvigioni” per il venditore in quanto, come vedremo più avanti in questo articolo, nascondono molte insidie e adottano una politica poco professionale. Quello che potrebbe sembrare inizialmente un vantaggio si trasforma solitamente in un pessimo servizio.
La consuetudine vede in media applicarsi i seguenti parametri come compenso provvigionale per le agenzie immobiliari:
- Compravendita: percentuale del 5% o 6% sul prezzo di vendita, diviso tra acquirente e venditore. Per immobili di valore particolarmente elevato (settore luxury) spesso si prevede una percentuale più bassa. Per immobili al di sotto dei 100.000€ invece di solito la provvigione è in forma fissa (es: 5/6.000 € per ognuna delle parti)
- Locazione: 1 mensilità o il 10% della locazione annuale da parte di locatore e conduttore.
Ogni agenzia però può adottare il piano provvigionale che preferisce, motivo per cui è difficile delineare un vero e proprio prezziario per quanto riguarda il compenso delle agenzie immobiliari.
L’errore sicuramente più banale che può fare un proprietario immobiliare è quello di affidarsi all’agenzia che propone la provvigione più bassa. Bisognerebbe affiancare a questo tutta una serie di altre considerazioni. Questo perché tutto ha un prezzo e, come in ogni settore, nessuno regala la propria professionalità.
“Se pensi che un professionista ti costi troppo è perché non hai idea di quanto ti costerà alla fine un incompetente!”
Diffidare dello “zero provvigioni”
In un articolo sulle provvigioni delle agenzie immobiliari merita di essere trattato con particolare attenzione il caso delle agenzie che propongono la formula “zero provvigioni” per il venditore. Queste possono sembrare allettanti a prima vista ma è importante esaminare attentamente questa pratica e capire i rischi che potrebbe avere per te, sia come venditore che come acquirente.
1. Conflitto d’interesse
Quando un’agenzia immobiliare afferma di non prendere provvigione dal venditore, potrebbe essere tentata di proteggere gli interessi dell’acquirente per garantire la conclusione della transazione e ottenere una commissione da quella parte. Questo potrebbe portare a una mancanza di trasparenza o a una negoziazione poco equa per il venditore.
2. Qualità del servizio
Le agenzie che operano senza prendere provvigione dal venditore potrebbero non avere lo stesso incentivo a fornire un servizio di alta qualità come quelle che lo fanno. Potrebbero dedicare meno risorse alla promozione della tua proprietà o alla ricerca di acquirenti qualificati, compromettendo il risultato finale della vendita.
3. Rischi finanziari nascosti
Alcune agenzie immobiliari che non prendono provvigione dal venditore potrebbero compensare questa perdita di entrate con tariffe nascoste o costi aggiuntivi per l’acquirente. Questo potrebbe portare a una situazione in cui il venditore riceve meno del previsto (es: prezzo di vendita più basso) o l’acquirente paga di più del dovuto e dunque è necessario compensare in qualche altro modo (es: tempistiche o condizioni sfavorevoli).
4. Mancanza di responsabilità
Senza un incentivo finanziario diretto dal venditore, un’agenzia potrebbe essere meno incline a prendersi la responsabilità per eventuali errori o problemi che possono sorgere durante il processo di vendita. Questo potrebbe lasciare il venditore senza un supporto adeguato nel caso di controversie legali o altri inconvenienti. Il fatto di ricevere un servizio “gratuito” pone il venditore quasi sotto ricatto in tal senso. L’offerta “zero provvigioni” rappresenta fondamentalmente una trappola volta ad acquisire l’incarico e, una volta ottenuto, il venditore sparisce come cliente per l’agenzia.
Prima di impegnarti con un’agenzia, assicurati di fare tutte le domande necessarie e di comprendere appieno i termini e le condizioni del loro servizio. Optare per un’agenzia che opera in modo trasparente e professionale può aiutarti a ottenere il miglior risultato possibile nella vendita della tua proprietà.
L’importanza dell’agenzia immobiliare
Abbiamo visto come la vendita di un immobile richieda lo svolgimento di molte attività e, considerando anche le innumerevoli insidie che questa comporta, è evidente l’importanza di affidarsi ad un’agenzia immobiliare. Ciò è confermato anche dai dati: il tempo medio di vendita tramite agenzia è 5,8 mesi con un prezzo 8,4% in media più alto di quello in pubblicità rispetto ai 12,2 mesi da privato con un prezzo di vendita del 10,2% in meno rispetto a quello in pubblicità (dati Sole 24ORE sull’ultimo anno). Semplificando vuol dire che chi si affida ad un’agenzia immobiliare vende il proprio immobile in minor tempo e ad un prezzo migliore.
Oltre a questo c’è da considerare anche l’aspetto emotivo: affidarsi ad un’agenzia immobiliare vuol dire vendere il proprio immobile in serenità evitando stress e preoccupazioni. La compravendita immobiliare infatti nasconde tante insidie e commettere degli errori significa perdere danaro e dover affrontare problemi seri e di difficile soluzione. Farsi affiancare da dei validi professionisti significa vendere il proprio immobile in tranquillità con zero pensieri ed imprevisti.
In questo senso dunque la provvigione dell’agenzia immobiliare non va più vista come una tassa da pagare ma come il giusto compenso per un prezioso lavoro multidisciplinare di supporto e affiancamento. Dal momento in cui ci si rivolge ad un’agenzia professionale, la provvigione è ripagata da tutti i benefici che se ne traggono:
- Vendita più rapida
- Risparmio di tempo
- Risparmio di stress
- Risparmio di soldi
- Miglior prezzo di vendita
- Evitare errori
Certo, come in ogni settore, anche nell’immobiliare non tutte le agenzie o gli agenti sono uguali o sono in grado di fornire un servizio eccellente. Per questo è importante scegliere il professionista piuttosto che il brand famoso o l’agenzia sotto casa.
