I passaggi per vendere la tua casa ereditata
Quando si eredita una casa in Italia e si decide di venderla, dobbiamo prestare grande attenzione a rispettare i vari passaggi previsti dalla legge per evitare di incappare in intoppi o problemi. Oltre ai classici adempimenti burocratici e fiscali previsti per una normale compravendita immobiliare, infatti, vendere una casa ereditata comporta la produzione di ulteriori atti previsti dalla normativa in materia. Volendo riassumere il processo corretto per vendere una casa ereditata, potremmo schematizzare come segue:
- Pagamento imposte e tasse
- Dichiarazione di successione
- Voltura catastale
- Accettazione dell’eredità
- Trascrizione dell’accettazione dell’eredità
- Rogito (che può essere anche contestuale alla trascrizione dell’accettazione dell’eredità)
Pagamento imposte e tasse
Prima di presentare la dichiarazione di successione all’ufficio competente, gli eredi sono tenuti al pagamento dei seguenti impegni:
- imposta di bollo – nella misura di 58,48 €
- tasse ipotecarie – 35 € da pagare per ogni Ufficio di competenza di zona
- tributi speciali – 18,59 € da pagare per ogni Conservatoria
- imposta ipotecaria
- imposta catastale
Il pagamento può essere effettuato con addebito su conto corrente (Poste Italiane o uno degli istituti convenzionati con l’Agenzia dell’Entrate)
Imposta ipotecaria e catastale
Per quanto riguarda l’imposta ipotecaria e quella catastale sono calcolate sul valore di mercato dichiarato; la prima con aliquota al 2 % e la seconda con aliquota all’1%. In particolare, ai sensi dell’art. 34 del TUS, è bene ricordare che il valore dichiarato non può essere rettificato dall’Agenzia delle Entrate laddove è almeno pari al valore catastale dell’immobile. Inoltre, se uno degli eredi ha i requisiti per accedere alle agevolazioni prima casa, l’imposta ipotecaria e quella catastale hanno quota fissa pari a 200 € cadauna.
Dichiarazione di successione
Entro un anno dall’apertura della successione (ovvero la morte del de cuius), gli eredi sono obbligati a presentare la dichiarazione di successione, se presenti nell’eredità immobili o diritti immobiliari, all’Agenzia delle Entrate. In tale dichiarazione gli eredi indicheranno la natura ed entità dell’eredità e sulla base di tali informazioni l’ufficio competente calcolerà la tassa di successione dovuta che sarà liquidata da quest’ultimo entro il terzo anno dalla dichiarazione di successione.
Tassa di successione
La tassa di successione elaborata dall’ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente, in base alle dichiarazioni contenute nella dichiarazione di successione, sarà determinata anche dalle franchigie e percentuali relative al grado di parentela intercorrente fra il deceduto e l’erede. Le aliquote e le franchigie per l’imposta sulle successioni e donazioni sono stabilite dall’articolo 2, comma 48, del D.L. n. 262 del 2006. Nello specifico:
- 4%, per i trasferimenti effettuati in favore del coniuge o di parenti in linea retta (ascendenti e discendenti) da applicare sul valore complessivo netto eccedente, per ciascun beneficiario, la quota di 1 milione di euro
- 6%, per i trasferimenti in favore di fratelli o sorelle da applicare sul valore complessivo netto eccedente, per ciascun beneficiario, 100.000 euro
- 6%, per i trasferimenti in favore di altri parenti fino al quarto grado, degli affini in linea collaterale fino al terzo grado, da applicare sul valore complessivo netto trasferito, senza applicazione di alcuna franchigia
- 8%, per i trasferimenti in favore di tutti gli altri soggetti da applicare sul valore complessivo netto trasferito, senza applicazione di alcuna franchigia.
Voltura catastale
All’indomani della presentazione della dichiarazione di successione, gli eredi hanno 30 giorni di tempo per presentare la richiesta di voltura catastale all’ufficio provinciale dell’Agenzia delle Entrate competente. La dichiarazione può essere spedita per posta raccomandata o PEC. Nella domanda di voltura catastale vanno indicati gli estremi catastali che identificano l’immobile presenti negli atti e nella dichiarazione di successione. In questo senso, è buona pratica, prima di registrare la voltura e prima di presentare la dichiarazione di successione, effettuare una visura catastale per ottenere gli estremi corretti identificativi dell’immobile ereditato. Per presentare ogni domanda di voltura si versano 55,00 € a titolo di tributo speciale catastale, a cui si aggiungono 16,00 € di imposta di bollo ogni 4 pagine della domanda.
Accettazione dell’eredità
La persona che succede in qualità di erede non assume tale qualità automaticamente alla morte del de cuius, ma la acquisisce con l’accettazione (art. 459 c.c.), atto che ha effetto retroattivo, ossia è riconducibile al momento dell’apertura della successione (a norma dell’art. 456 c.c. la successione si apre al momento della morte e nel luogo dell’ultimo domicilio del defunto). In tal senso, quindi, all’apertura della successione, ovvero quando muore il de cuius, sono chiamati all’eredità coloro ai quali potenzialmente può essere trasmesso il patrimonio complessivo del defunto, e questi potranno accettare o rinunciare all’eredità. Per quanto riguarda l’accettazione, quest’ultima può essere di due tipi:
- accettazione espressa – quando in un atto pubblico o in una scrittura privata si ha la dichiarazione di accettazione
- accettazione tacita – quando il chiamato all’eredità compie un atto con il quale manifesta la sua volontà di accettare in modo inequivocabile
Il diritto di accettazione dell’eredità si prescrive in dieci anni dal giorno di apertura della successione; non può essere sottoposto a condizioni o termini ma si trasmette per causa di morte.
Trascrizione dell’accettazione dell’eredità
La trascrizione dell’accettazione dell’eredità nei registri immobiliari è stabilita dalla legge. L’accettazione espressa viene eseguita dal notaio che riceve l’atto; l’accettazione tacita viene trascritta in base allo stesso atto di vendita dell’immobile. Questo adempimento è fondamentale, oltre che per ricostruire la storia dell’immobile compravenduto e la sua provenienza, anche per la tutela dell’acquirente. Infatti, legalmente, fino a quando l’accettazione dell’eredità non sarà trascritta nei pubblici registri immobiliari, qualsiasi trascrizione successiva (compresa quella dell’acquisto dell’immobile) sarà inefficace.
Rogito: è il momento di vendere la casa ereditata
Se si saranno rispettati tutti i passaggi precedenti, finalmente saremo pronti per ottenere il rogito notarile di compravendita della nostra casa ereditata. Ricordiamo ovviamente che, in caso di più eredi, per completare la compravendita ci dovrà essere totale accordo fra tutti.
Al di là della schematizzazione del processo di vendita di una casa ereditata, che comunque risulta utile a chiarire i vari passaggi, la cosa migliore da fare è sempre affidarsi a un’agenzia immobiliare. Seppure abbiamo descritto in modo esaustivo quello che comporta vendere un immobile ricevuto in eredità, infatti, non ci siamo soffermati sui tanti pericoli e problemi che possono insorgere (revoche o annullamenti del testamento, errori nella successione, imposte non pagate, il rischio dell’erede apparente ecc.) perché meriterebbero una guida a parte per mole e complessità.
